Собственная квартира для молодых и энергичных – не заоблачная мечта

Александр Михайлович предложил представителям прессы рассмотреть примеры, приведенные в типовой таблице расчета дохода и платежей по ипотечным жилищным кредитам, используемой фондом с 1 января 2006 года. И представить себя на месте конкретного заемщика.

Допустим, ему удалось собрать (скопить, получить в подарок) 300 тысяч рублей. Чтобы приобрести скромную однокомнатную квартиру стоимостью 800 тысяч, нужно просто обратиться к региональному оператору АИЖК с заявлением и документами, главным из которых является справка о семейном доходе.

Если этот доход составляет 20,5 тысяч рублей (он может определяться с учетом созаемщиков – родителей, например), фонд поможет ему практически немедленно получить в банке недостающие 500 тысяч рублей для покупки квартиры, которая сразу же становится его собственностью. (Правда, находящейся в закладе и потому не подлежащей продаже до полного ее выкупа).

Работники агентства сами подберут подходящую квартиру на вторичном рынке жилья, сами проведут регистрацию сделки купли-продажи и права собственности заемщика на нее, а также оформят страховку. При указанных выше условиях, по договорам, заключенным с фондом в 2006 году, необходимые деньги (500 тысяч руб.) можно получить на 30 лет под 13,5% годовых. Ежемесячные платежи в этом случае составят 5700 рублей.

Александр Анипкин утверждал на пресс-конференции, что это самые выгодные условия, которые можно найти в Волгоградской области. Хотя, конечно, ежемесячное «ярмо» для приобретателя такой квартиры легким не назовешь. А в других случаях, когда первый взнос приобретателя жилья составляет всего 10% от стоимости жилья (такое возможно с 2006 года) и сумма займа для покупки той же квартиры увеличивается соответственно до 720 тысяч рублей, требования фонда к размерам его дохода возрастают, а ставка по кредиту поднимается до 16%.

При этом ежемесячный доход заемщика должен быть не ниже 30,5 тысячи рублей, платежи увеличиваются до 9400 рублей в месяц. Вряд ли сегодня в области найдется много людей, готовых выдержать подобную финансовую нагрузку в течение 30 лет!

Хотя, с другой стороны, альтернативы такому способу приобретения жилья сегодня для большинства россиян просто не существует. Некоторым утешением для тех, кто заключает договор ипотеки, может послужить только то, что цена жилья ежегодно возрастает на 15-20%, а тяжесть ежемесячных платежей, наоборот, со временем снижается. Важно и то, что клиент фонда жилья и ипотеки ежемесячно выплачивает деньги за свою квартиру, а не отдает их хозяину съемного жилья.

Очевидно, подобные соображения «работают», поскольку, по свидетельству работников областного фонда жилья и ипотеки, их офисы даже в январе ежедневно посещают не менее 50 потенциальных заемщиков. Если в 2003 году фондом было выдано кредитов на сумму 23 млн рублей, то в 2005 году жители области взяли уже 114,5 млн рублей.

В прошлом году жилищные займы и кредиты по стандартам АИЖК выдавались под 14% годовых, а с января 2006 года введена дифференцированная ставка в зависимости от доли собственных средств заемщика в стоимости квартиры и сроков кредитования. Самая низкая ставка по кредиту сегодня – 12% (при займах на срок до 5 лет и первом взносе за жилье в размере от 50 до 70% от стоимости квартиры). При первом взносе от 10 до 30% и сроке от 15 до 30 лет ставка составляет 16%.

Интересно, что АИЖК реализует механизм двухуровневой ипотеки. То есть деньги на покупку жилья заемщику выделяет банк-партнер агентства, которое затем выкупает у банка закладные на квартиры, используя средства федерального, областного и местных бюджетов, а также деньги, поступающие от заемщиков в порядке погашения займов. Таким образом, банк оперирует «короткими деньгами» и имеет дело только с партнерами, надежность которых гарантирована.

В связи с этим возникает вопрос – а почему же в таком случае так высока процентная ставка по кредитам АИЖК и почему она так мало отличается от тех, что устанавливаются банками, работающими по собственным ипотечным программам и выдающими населению «длинные деньги» на свой страх и риск?

Как можно было понять из ответа на него Александра Анипкина, здесь работает определенный механизм регулирования соотношения спроса и предложения в сфере жилищного кредитования. АИЖК приходится учитывать темпы строительства жилья в регионах. При нынешних «скромных» объемах ввода нового жилья, увеличение спроса на квартиры на вторичном рынке может привести только к быстрому росту их стоимости. То есть снижение ставок по кредитам на жилье при его дефиците – лишено всякого смысла.

Поэтому АИЖК централизованно притормаживает процесс снижения ставок по ипотечным кредитам. И по той же причине оно пытается организовать работу с надежными строительными фирмами на принципах долевого участия. Если механизм сотрудничества со строителями будет отработан, и квартир будет строиться больше, проценты по ипотечным кредитам могут быть существенно снижены.

Пока же деньги на приобретение жилья на первичном рынке АИЖК выделяет в очень ограниченном объеме. По словам Александра Анипкина, на 2006 год его фонду выделено на эти цели всего 50 млн рублей. А по кредитам на покупку квартир на вторичном рынке сегодня практически нет никаких ограничений.

В Волгограде у областного фонда сегодня 3 банка-партнера. 50% всех ипотечных кредитов по стандартам АИЖК прошло через «РусЮгБанк». Президент этого банка Татьяна Гунькина присутствовала на пресс-конференции. По ее словам, областной фонд жилья и ипотеки оценил преимущества ее банка перед филиалами крупных московских, главным из которых является оперативность принятия решений по выдаче кредитов и отсутствие формализма в отношениях с заемщиками.

У «РусЮгБанка» сегодня 6 «точек» в области, оформляющих ипотечные кредиты. Предполагается расширять их сеть и дальше, шире использовать возможности интернета для информирования клиентов об условиях кредитования.

А руководитель областной регистрационной службы Владимир Клейн отметил, что все клиенты фонда, приобретающие квартиры за счет кредитов АИЖК, пользуются в ВОРУ преимуществами – документы по их сделкам оформляются всего за 8 дней вместо обычных 30.