Кто в многоквартирном доме хозяин?

Можно ли жить по-другому или мы все обречены на такое существование? Сегодня можно уверенно утверждать, что другая жизнь, более комфортная и разумная, существует. Есть в Волгограде реальные многоквартирные дома, в которых сами жильцы создали себе нормальные условия для проживания. Об их опыте мы и хотим рассказать в нескольких своих публикациях, посвященных реформе ЖКХ.

Как известно, новый Жилищный кодекс РФ предусматривает три возможных способа управления жилыми многоквартирными домами: непосредственно собственниками помещений, товариществом собственников жилья (ТСЖ) или кооперативом и использование услуг специальной управляющей компании (УК).

Непосредственно управлять домом можно, как показывает практика, при количестве жильцов не более 10. Да и в этом случае им о чем-то договориться бывает очень непросто. Если же дом большой и жильцов в нем много, выбирать нужно между ТСЖ и УК. Нам представляется наиболее интересным вариант ТСЖ, и мы выбрали одно из товариществ для того, чтобы ежемесячно рассказывать читателям о его делах и проблемах.

Выбор конкретного волгоградского ТСЖ был предоставлен случаю – просто обзвонили несколько из них. И выбрали то, председатель которого был на месте и согласился говорить о себе и своей работе.

Выбор оказался удачным – это стало понятно сразу, когда мы увидели дом №38 на бульваре Победы в Дзержинском районе, которым управляет ТСЖ. Он, как корабль, плыл среди распускающейся зелени за ажурной оградой, рядом с привычными обшарпанными панельками.

15-этажное кирпичное здание сдано в эксплуатацию 10 лет тому назад. В нем 144 квартиры, владельцы которых приобрели их в свое время у организации-застройщика.

Называть этот дом «элитным» было бы, наверное, неправильно – наряду с бизнесменами, юристами и чиновниками здесь живут немало пенсионеров и «бюджетников», к числу которых обычно причисляют врачей и учителей.

Кстати, председатель ТСЖ Галина Клименко из последней категории – она до сих пор совмещает свою работу в ТСЖ с преподаванием истории в школе. Есть среди жильцов и «льготники», и те, кто получает жилищные субсидии. В общем, контингент здесь, в принципе, тот же, что и во множестве других домов.

Потому и вызывает удивление красивая ограда вокруг дома, пропускной пункт с бдительным охранником, зеленые газоны и ухоженные деревья во дворе, детский городок и специальная площадка для стоянки автомобилей.

Все подъезды отремонтированы, имеют металлические двери с домофонами, нигде нет никакого мусора, зато есть урны и симпатичные скамейки для отдыха, а также уличные фонари, которые включает и выключает автоматика.

Как все это удалось сделать и сколько нужно собирать денег с жильцов за «всю эту красоту»? Галина Николаевна говорит, что ничего дополнительно к обычному сбору за техническое обслуживание в размере 11 рублей 42 копейки за квадратный метр жилой площади здесь с владельцев квартир не берут.

Исключение составляет только оплата охраны участка – за нее по решению всех членов ТСЖ с квартиры взимается по 70 рублей в месяц. Но если быть точным, то не с каждой – по решению общего собрания от этой платы освобождены пенсионеры и те, кто получает жилищные субсидии.

Жильцы дома охрану участка вовсе не считают «роскошью». Польза от нее очень большая – во дворе нет бомжей и хулиганствующих подростков, дети здесь свободно копошатся в песочницах или катаются на качелях, и родители могут о них не беспокоиться, никто не ломает скамейки или деревья, не покушается на оставленные на ночевку машины. К тому же все, кто оставляет на площадке у дома автомобили, платят в кассу ТСЖ по 15 рублей за каждые сутки.

Как все-таки удалось превратить обычную многоэтажку в тихий «оазис», обеспечить нормальное состояние дома и высокую степень комфорта для его жильцов, договориться между собой самым разным людям, которые в нем обитают?

По словам Галины Николаевны, все это пришло далеко не сразу, хотя ТСЖ в доме появилось еще в 1999 году. Те, кто первоначально возглавлял товарищество на общественных началах, умудрились так запустить и запутать дела, что скоро денег на расчетном счете ТСЖ не оказалось вовсе, а задолженность достигла 462 тысячи рублей.

Ни одного вопроса правлению не удавалось решить без склок и конфликтов. Жильцы дома разделились на несколько «лагерей», возникли «инициативные группы», которые повели между собой «войны». Очередная смена руководства ТСЖ результатов не дала, раскол только увеличился.

Обстановка нормализовалась только в 2003 году, когда жильцы дома окончательно определились с тем, как лучше управлять домом, и выбрали Галину Клименко председателем ТСЖ. Принципы управления были сведены к следующему: не выбирать главой товарищества человека, имеющего свой бизнес; сделать его освобожденным, получающим установленный общим собранием оклад; отказаться от правления ТСЖ, передав всю полноту власти только председателю.

Последний должен распоряжаться деньгами, поступающими от жильцов на отдельный расчетный счет. А его деятельность должна ежегодно оценивать ревизионная комиссия. Обслуживание дома жильцы решили выполнять своими силами, привлекая для этой цели наемных работников.

Главный же принцип, являющийся обязательным условием успешной работы любого ТСЖ, – у дома обязательно должен быть один хозяин. Именно так обстоит дело за рубежом, где Галина Клименко была неоднократно.

Галина Николаевна на предложение занять пост председателя ТСЖ согласилась не сразу – было страшно браться за незнакомое дело. Но соседи по дому уговорили – обещали оказать всю необходимую помощь. И выполнили свои обещания. Один из них – опытный строитель провел нового председателя по техническому этажу и подвалам, показал все щиты, задвижки, насосы и трубопроводы, объяснил их взаимодействие и рассказал о возможных неисправностях.

Пришлось, конечно, еще не раз советоваться со специалистами, вникать во множество незнакомых деталей. Юристы, проживающие в доме, помогли возбудить судебные дела против тех, кто нанес ТСЖ материальный ущерб, и выиграть тяжбы.

Председателю пришлось изучать все нормативные документы, относящиеся к ЖКХ и управлению многоквартирными домами. А когда изучение закончилось, Галина Клименко решила, что работать по этим документам она не будет. По ее убеждению, именно из-за следования установленным нормам и предписаниям большинство домов в Волгограде находятся в нынешнем плачевном состоянии.

Нельзя обеспечить чистоту в доме при нормативной нагрузке на одну уборщицу, нельзя нормировать количество помывок в подъездах независимо от погоды. От каждого специалиста надо требовать выполнения конкретной работы, а не нормативов.

Денег, которые ТСЖ получает от жильцов, вполне достаточно и для содержания дома, и для выполнения необходимых текущих ремонтов, а также модернизации инженерной инфраструктуры. Нужно только ими правильно распоряжаться. Например, не соглашаться платить за ремонт каждого подъезда 80 тысяч, если можно найти бригаду, готовую сделать это за 20.

Получающие «нормальную» зарплату от ТСЖ слесарь-сантехник и электрик оперативно реагируют на все заявки, поступающие от жильцов, и не берут с них денег за выполненные работы – это принципиальное отличие от порядков, существующих в соседних домах.

После отмены постановления главы городской администрации о сборе на капитальный ремонт домов по 0,42 рубля с каждого квадратного метра жилья ежемесячно ТСЖ продолжало эти деньги собирать, что позволило выполнить качественный ремонт кровли дома без дополнительных средств.

Галина Клименко считает, что собираемых с жильцов денег хватит на все, если ими распоряжаться также рачительно, как это делает каждая хозяйка, планирующая свой семейный бюджет. Тогда окажется возможным найти средства и на установку светильников во дворе дома, и на замену ламп накаливания в подъездах на энергосберегающие, которые включают специальные аккустические реле, реагирующие на появление человека.

А все подобные мероприятия в свою очередь дают экономию средств, которые тоже можно использовать на что-то полезное. ТСЖ, например, много внимания уделяет детям – каждый год для детского городка во дворе приобретается что-то новое.

Проблем, конечно, и сегодня у ТСЖ хватает. Нужно обязательно провести межевание, закрепить на законных основаниях земельный участок у дома за товариществом и установить собственный счетчик. Тогда за отопление можно будет платить не по нормативу (за квадратный метр жилой площади), а по фактическому потреблению.

Много сил отнимает у председателя и борьба с теми жильцами, которые не хотят считаться с общими интересами. Один из них, по словам Галины Клименко, перевел свою квартиру на первом этаже в разряд нежилых помещений и самовольно пробил дверь в фасадной стене дома, вырубил посаженные жильцами деревья и хочет проложить к своему офису «персональную дорожку», сделать свою автостоянку. С такими ТСЖ приходится судиться.

В своих последующих публикациях мы постараемся рассказать читателям, как ТСЖ удастся справиться с этими проблемами. Опыт ТСЖ «Бульвар Победы, 38» наверняка будет интересен многим горожанам – всем ведь хочется жить «по-человечески». Вот только найти в своем доме такого человека, как Галина Клименко, многим будет непросто. Но другого способа улучшить свою «среду обитания» просто нет – ее можно создавать только своими силами.

Материал подготовлен в рамках регионального гранта СМИ
по теме «Об экономических проблемах Волгоградской области
и путях их решения (реформа ЖКХ)»