Ипотечные кредиты имеют шанс стать самыми популярными в России

Конечно, людям, собирающимся купить квартиру за счет кредита банка, совершенно все равно, как этот кредит называется. Но банкам не все равно: ведь они не могут выдавать кредиты без соответствующего обеспечения. А таким обеспечением для большинства населения может быть только сама приобретаемая квартира. Именно она и является предметом залога для тех, у кого больше нечего заложить.

2005 год считается новой точкой отсчета в истории ипотечного кредитования в России.

Принятие Госдумой пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья и на развитие ипотеки, готовность многих российских банков выдавать кредиты на покупку жилья, а заемщиков – брать их, привели к тому, что впервые около 10% сделок на рынке жилья оказались ипотечными.

Из банков – лидеров в сфере ипотечного кредитования можно, например, выделить первый в России специализированный ипотечный банк DeltaCredit (Москва), который в 2004 году выдал более 4000 кредитов на общую сумму, превышающую $ 175 млн. В Волгограде лидирует по объему ипотечного кредитования отделение Сбербанка. В прошлом году им выдано 1750 кредитов на 477 млн рублей, а за 9 месяцев текущего года – на 423,6 млн рублей. На втором месте, пожалуй, филиал АКБ «Возрождение» (более 400 выданных ипотечных кредитов).

И это несмотря на то, что при нынешних условиях ипотечного кредитования квартира заемщику обходится в 2-3 раза дороже ее рыночной стоимости. Люди готовы долгие годы отдавать банку в виде платежей по ипотечным кредитам от 30 до 55% своего совокупного семейного дохода.

Все дело в том, что других способов обзавестись квартирой для подавляющего большинства россиян нет, а ипотека имеет немало привлекательных сторон.

Во-первых, не надо долгие годы копить деньги на приобретение жилья. Получить квартиру в собственность заемщик может сразу же после оформления договора с банком и внесения лишь части ее стоимости. Во-вторых, может пользоваться налоговой льготой по подоходному налогу с суммы до одного миллиона рублей (не считая процентов по кредиту).

Не стоит забывать и о том, что покупка жилья – очень выгодное вложение средств, поскольку темпы роста его стоимости гораздо выше темпов инфляции. Из-за чего с течением времени тяжесть ежемесячных выплат по ипотечному кредиту для заемщиков снижается. Немаловажно также и то, что заемщик, получивший в собственность квартиру, может сдавать ее в аренду (если у него есть другое временное жилье) и использовать полученные средства для выплаты кредита.

Сегодня развитие ипотеки в России сдерживается главным образом из-за того, что у большинства банков слишком велики требования к размеру первого взноса (по типовым условиям – 30%) и процентная ставка по кредитам (минимальная по рублевым кредитам – 14%). Но и размер первого взноса, и процентная ставка имеют тенденции к снижению.

С 2003 года процентная ставка в России снизилась с 18 до 14% по рублевым ипотечным кредитам и с 15 до 11% – по валютным. Появились ипотечные программы отдельных банков с размером первого взноса 15 и даже 10% от стоимости квартиры.

По прогнозу руководителя государственного Агентства по ипотечному кредитованию (АИЖК) Александра Семеняки, к концу 2006 года ставка по ипотечным кредитам должна снизиться до 12% годовых (в рублях). По мере снижения процентных ставок и размеров первого взноса в ипотеку вовлекаются все более широкие круги населения. Эксперты считают, что к 2010 году объем выданных ипотечных кредитов в России вырастет в 30 раз.

Российские банки работают с населением по самым разным ипотечным программам. Наибольшее распространение получила ипотечная программа АИЖК, выступающего от имени государства гарантом выкупа закладных на квартиры. В числе банков-партнеров АИЖК можно назвать, например, АКБ «Возрождение».

Условия, предлагаемые Волгоградским филиалом этого банка заемщикам, можно считать типовыми. Банк готов финансировать покупку квартиры (коттеджа) на вторичном рынке жилья или квартиры в строящемся доме. Срок кредита от 14 до 320 месяцев (27 лет). Процентная ставка по рублевым кредитам – 14% годовых при покупке заемщиком готовой квартиры. Если приобретается квартира в строящемся доме, процент по кредиту будет выше – 18%. Эта ставка действует до момента сдачи дома в эксплуатацию. После получения готовой квартиры заемщиком она снижается до 14%.

Сумма кредита может составлять от 30 до 70% от стоимости жилья. Первый взнос должен быть не менее 30%. Возможно досрочное погашение кредита, начиная с 7-го месяца пользования им – без взимания штрафа.

При определении предельного срока кредита для конкретного заемщика банк исходит из размера его доходов и возрастных ограничений: на момент завершения выплат по кредиту возраст заемщика не должен превышать 60 лет для мужчин и 55 лет – для женщин. Возможен учет совокупного дохода созаемщиков (например, членов семьи), которые в этом случае становятся совладельцами приобретаемой квартиры. Обязательным является страхование жизни и здоровья заемщика (созаемщиков), ежегодная стоимость которого может составить около 0,7% суммы кредита, а также страхование приобретаемой недвижимости (0,3%).

Заемщику придется платить и за оценку стоимости квартиры профессиональными оценщиками (около 3000 руб.), и за экспертизу пакета предъявляемых документов (0,1% от суммы кредита), и за составление документов для кредитования ипотечной сделки (1,5%), и за услуги по регистрации документов в местном регистрирующем органе (1500 руб.).

Аналогичные условия ипотечного кредитования предлагают в Волгограде филиалы МЕТКОМБАНКа и некоторых других банков. А вот МДМ-БАНК использует собственную ипотечную программу, существенно отличающуюся от типовой. Во-первых, кредитуется приобретение жилья только на вторичном рынке. Во-вторых, процентные ставки по кредитам дифференцированы в зависимости от срока кредита: до 3 лет – 14% годовых, до 5 лет – 16%, до 10 лет – 18% (10 лет – это максимальный срок кредита). В-третьих, первый взнос по кредиту здесь может составлять 20% стоимости квартиры.

Собственная ипотечная программа есть и у Внешторгбанка. Его Волгоградский филиал предлагает кредит на приобретение жилья на вторичном рынке в размере от $ 10 до 500 тысяч (либо эквивалент в рублях) на сроки 10, 15 и 20 лет. Процентная ставка по кредиту от 15 до 19% по рублевым кредитам и от 10,5 до 11,5% – по валютным.

Максимальный размер кредита у Внешторгбанка составляет 75%. Соответственно первый взнос заемщика – 25%. Интересно, что здесь возраст заемщика на момент погашения кредита повышен: для мужчин до 65, а для женщин – до 60.

У отделения Сбербанка в Волгограде целых три собственных ипотечных программы. Подробная информация о них изложена ниже в отдельном материале. Здесь целесообразно лишь отметить, что одна из них реализуется банком в содружестве со строительной компанией «ЖБИ-1», предлагающей относительно недорогие квартиры в строящихся домах. Эта же компания выступает поручителем до момента сдачи жилого дома, в котором покупается квартира, и несет ответственность за его своевременную сдачу.

Из других важных особенностей ипотечных программ Сбербанка можно отметить сниженный до 10% размер первого взноса; необходимость в поручителях, в роли которых могут выступать члены семьи заемщика; повышенный до 75 лет возраст заемщика на момент завершения выплат по кредиту и широкий диапазон процентных ставок – от 10 до 18% годовых. Важно, что Сбербанк не требует обязательного страхования жизни и здоровья заемщика и поручителей.

В общем, у всех, кто решится сегодня на приобретение жилья в кредит, есть широкие возможности выбора вариантов. Надо полагать, что со временем эти возможности будут только увеличиваться, а условия кредитования – становиться все более приемлемыми.