Городская власть готовится к запуску ипотечного механизма

По мнению Андрея Доронина, вопрос о развитии ипотеки в Волгограде и в целом в России актуален по весьма веской причине: денежные средства, которыми располагает население для решения своих жилищных проблем, не соответствуют уровню цен на жилье. От этого страдают не только рядовые россияне, но и фирмы, работающие на рынке жилья. В этой ситуации реальным механизмом преодоления разрыва между предложением на этом рынке и платежеспособным спросом призвана стать ипотека. Благо, появилась возможность непосредственно приступить к развитию в Волгограде ипотечного кредитования. 9 июня горсовет своим постановлением утвердил муниципальную программу ипотечного кредитования жителей Волгограда для приобретения жилья на 2004-2007 годы и положение о порядке выдачи и погашения ипотечного займа, предоставляемого гражданам.

К настоящему времени проведены переговоры, наиболее успешно с ОАО «Волгоградский алюминий» и заводом «Красный Октябрь», об участии в ней промышленных предприятий. В итоге в ипотечной программе примут участие более 400 их работников. Благодаря чему удастся не только обеспечить жильем сотни волгоградских семей, но и приступить к решению проблемы дефицита квалифицированных кадров, от которой уже начинают страдать предприятия города, тем больше, чем заметнее становятся признаки подъема и развития экономики областного центра. Таким образом, нашло отклик предложение о совместной поддержке городом и местными фирмами программы ипотечного жилищного кредитования, с которым мэр Евгений Ищенко обратился в конце июня к участникам заседания совета директоров предприятий Волгограда (см. корреспонденцию об этом в предыдущем номере «НДВ»).

По объяснениям Андрея Доронина, механизм муниципальной ипотечной программы, апробированный более чем в 60 регионах России, будет действовать следующим образом. Человек, желающий получить жилье, должен будет сразу выплатить из собственных средств 30% от его стоимости, а на остальную сумму ему под заклад нового жилья оформят банковский кредит на срок до 20 лет через регионального оператора федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) при Госстрое. К организации открытого акционерного общества, которое получит такой статус, намечено приступить в ближайшее время. Оно будет действовать под полным контролем муниципалитета, поскольку ему достанется 51% уставного капитала ОАО. Региональный оператор на деньги, заложенные в бюджете города на реализацию ипотечной программы, выкупит закладную у банка и перепродаст ее АИЖК, а последнее возвратит уплаченную оператором сумму городу. В результате этого получатель ипотечного кредита должен будет в дальнейшем рассчитываться за полученные средства непосредственно с АИЖК, а региональный оператор сможет на те же деньги снова осуществить ту же операцию. По оценке вице-мэра, заложенные в бюджет Волгограда на ипотечную программу 10 миллионов рублей можно будет таким образом «обернуть» в течение года 7-8 раз, превратив их в 80 миллионов кредитных ресурсов.

У ипотечной программы, по словам Доронина, есть и свой минус: по закону об ипотеке, ее объектом может быть только готовое жилое помещение. Стало быть, из сферы ипотечного кредитования исключается большой сегмент рынка – то жилье, которое находится в стадии строительства. Желающим побыстрее справить новоселье остается либо приобретать уже принятое госкомиссией, но еще не проданное жилье, либо покупать квартиры на вторичном рынке, либо уповать на содействие муниципальных властей, которые, в принципе, могут, по словам Андрея Доронина, привлекать дополнительные финансовые резервы, строить на них жилье и потом сдавать его в ипотеку.

Развитию ипотечного кредитования будет способствовать и предстоящее изменение жилищного законодательства. До сих пор ипотека была, по выражению вице-мэра, «зоной повышенного риска», поскольку, по действующему законодательству, выселить любого квартиросъемщика или жильца, не выполняющего ипотечных обязательств, было практически нереально, особенно в том случае, если вместе с ним на жилплощади зарегистрированы несовершеннолетние дети. Поэтому банки и другие кредитные организации неохотно участвовали в ипотечных программах. Однако к настоящему времени в Госдуме прошел через процедуру первого чтения пакет из 27 законопроектов, посвященных жилищным вопросам, в которых предусмотрена возможность выселения нерадивых квартиросъемщиков и получателей ипотечных кредитов. Впрочем, заемщик, выплативший значительную часть ипотечного кредита, вовсе без жилья не останется: та квартира, на приобретение которой он брал кредит, будет продана, и на фактически выплаченную им сумму для него будет приобретено другое жилье.

Еще одно ограничение, предусмотренное стандартами АИЖК, в конечном счете, тоже сыграет положительную роль. Речь идет о следующем важном условии предоставления ипотечного кредита: выплаты по нему не должны превышать 35% совокупного дохода семьи. Таким образом, фирмы, заинтересованные в том, чтобы их сотрудники получали ипотечные кредиты, должны отказаться от практики выдачи зарплаты «в конвертах».

В настоящее время готовится заключение соглашения о сотрудничестве с АИЖК. Со дня на день ожидается поступление проекта этого документа в мэрию. Как только это соглашение будет подписано, появится возможность приступить к организации регионального оператора АИЖК. А затем, еще до конца этого года, начнется работа по предоставлению ипотечных займов. По словам вице-мэра, есть крупные финансовые компании, готовые вкладывать средства в строительство под ипотечную программу, поскольку она дает возможность разместить капиталы и получить от этого гарантированный доход.

Насколько доступными окажутся ипотечные кредиты для населения? Мнение вице-мэра на этот счет можно считать оптимистичным:

– Если взять самую дорогую, то есть трехкомнатную квартиру, то выплаты по ипотечному займу с погашением процентов составляют порядка 7-8 тысяч рублей в месяц. В случае с однокомнатной – 3-4 тысячи. Мы прорабатываем с застройщиками вопрос о строительстве небольших, социальных квартир: двухкомнатных – не более 50 кв. метров, трехкомнатных – не более 70 кв. метров. А процентная ставка по стандартам АИЖК – не более 15% годовых.

Возможно участие в ипотечной программе не только крупных, но и малых предприятий. Консолидация последних – одна из задач будущего регионального оператора. Что же касается форм участия предприятий, то она может быть самой различной: это, по словам вице-мэра, и внесение за своих работников 30%-го первоначального платежа за жилье, и погашение части процентной ставки.

На вопрос о форме участия города в реализации ипотечной программы Андрей Доронин ответил:

– Возможны разные механизмы. Не забывайте о том, что заемщику необходимо еще внести единовременно 30% от стоимости жилья. Есть разные варианты: город предоставляет первоначальный взнос или гасит часть процентной ставки. Пока мы только рассматриваем возможности, у нас не так много денег в бюджете на эту программу.

На которую, как прозвучало на брифинге, в ближайшие 4 года предполагается израсходовать из городского бюджета 35 миллионов рублей.