ЖКХ превращается в зону конкуренции частных компаний

Стало банкротом городское предприятие по вывозу мусора, на грани банкротства МУП «Волгоградводоканал», «Волгоградтеплоэнерго», «Волгоградские межрайонные электрические сети». В принципе, то же самое можно сказать о многих муниципальных ЖРЭПах.

Сегодня это типовая ситуация для большинства российских городов. Вице-премьер правительства Владимир Яковлев, курирующий ЖКХ, отметил недавно на одном из совещаний, что специальной комиссией по жилищной политике уже принята концепция финансового оздоровления коммунальных предприятий, и готовится соответствующий законопроект. Ожидается, что этот документ будет внесен в Госдуму до конца весенней сессии.

После принятия закона о финансовом оздоровлении бесперспективные муниципальные и государственные предприятия, работающие в сфере ЖКХ, должны быть ликвидированы, а их места займут акционерные общества. Таких в стране, по оценкам экспертов, не менее 30% (из общего количества 54 тысячи).

У тех муниципальных предприятий, которые могут работать рентабельно, накопившиеся долги, пени и штрафы будут списаны. Понятно, что предпринимать радикальные шаги необходимо: долги муниципальных предприятий ежегодно растут и достигли уже 300 млрд рублей.

Сохранившимся после преобразований МУПам придется конкурировать на рынке жилищно-коммунальных услуг с частными предприятиями, которых становится все больше.

Чем частники лучше муниципальных учреждений? Если кратко суммировать все доводы в их пользу, то можно утверждать, что они имеют преимущества во всем. И, прежде всего, в том, что прямо заинтересованы в повышении качества оказываемых услуг, расширении фронта работ. То есть, в отличие от большинства «муниципалов», они стремятся удовлетворять все запросы клиентов, хотят «нравиться» им больше, чем конкуренты.

Чтобы эти утверждения не показались кому-то голословными, обратимся к опыту конкретной частной фирмы. Речь идет об ООО «Жилье будущего», занимающемся оказанием услуг по техническому обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда, объектов инженерной инфраструктуры на участках ЖЭУ №18 и №64 Дзержинского района Волгограда (на Ангарском поселке).

Фирма приступила к работе в июле 2002 года, после победы в тендере. И сразу же внесла в отношения со своими работниками и клиентами немало нового. Самое важное из сделанного – организационная перестройка, сопровождающаяся коренным изменением психологии вчерашних «Афонь» (см. «НДВ» №42-2003).

Была проведена специализация всех подразделений по видам работ. Все они превратились в бригады, возглавляемые предпринимателями без образования юридического лица, которые сотрудничают с материнской фирмой на принципах франчайзинга. По словам директора ООО Виктора Жидкова, ему удалось создать из тех, кто работал здесь же, в муниципальном ЖЭУ, и вновь принятых работников бизнес-единицы, способные отрешиться от «собесовских» принципов. У слесарей и сварщиков, маляров и кровельщиков появилась «экономическая свобода» и, как следствие, желание работать в полную силу, получать приличную зарплату.

Как сработала фирма в прошлом году? Чтобы исключить аварийные ситуации зимой, жалобы жильцов и соответствующие отвлечения работников, ООО «Жилье будущего» проделало летом и осенью большую работу по ремонту кровель, водоводов; по замене стояков в домах (за свой счет), изношенных внутренних сетей (за счет жильцов квартир, зачастую в кредит). В итоге, в зиму вошли «спокойно» и имеют сегодня нулевую аварийность (речь, конечно, идет о сколько-нибудь существенных авариях).

Виктор Андреевич утверждает, что производительность труда в его фирме не менее чем в полтора раза выше, чем в существующих муниципальных ЖРЭПах. При нормативной численности 345 человек, у него фактически работает 146. План текущего ремонта выполняет ежемесячно на 120 – 130%. И при этом, по его утверждению, исчез «кошмар аварийности» на том «дохлом» жилье, которое ООО досталось.

Хотя жильцы регулярно не доплачивают фирме, и задолженность по оплате коммунальных услуг сохраняется из месяца в месяц на уровне 2 – 2,2 млн рублей, ООО выполняет все плановые работы и обходится без банковских кредитов, используя собственные ресурсы и ресурсы концерна, в который оно входит. Зарплату люди получают неплохую: в среднем, по основной группе работающих – около 5,7 тыс рублей.

Все это оказывается возможным благодаря интенсивной работе самостоятельных подразделений по поиску и выполнению новых коммерческих заказов. Возможности для этого появились после выполнения всего комплекса ремонтно-профилактических работ и снижения аварийности. А также в связи с расширением ассортимента услуг и повышением их качества.

Оказание дополнительных платных услуг – палочка-выручалочка, которая, в основном, и позволяет сохранять финансовую самостоятельность фирмы. Объем платных услуг постоянно растет – ведь работники фирмы в этом кровно заинтересованы. В 2003 году выручка от этого вида деятельности была около 3 млн рублей. Если в прошлом году коммерческие заказы у отдельных бригад составляли около 6% от общего объема работ, то в новом году уже 15 – 20%, а в перспективе должны достичь 50%.

Сегодня разросшимся подразделениям ООО, фактически уже самостоятельным дочерним компаниям, тесно на отведенных участках – им требуется все более широкий фронт работ. В связи с этим появились планы участия в конкурсах на подряд по обслуживанию и ремонту жилья, которые будут проводиться в ряде районов Волгограда.

Виктор Жидков считает необходимым выйти и за пределы города – в сельские районы. У него уже есть контакты с главами ряда районных администраций, а в некоторых районах, в Суровикинском и Фроловском, подразделения фирмы уже работают. Работу там Виктор Андреевич считает весьма перспективной – сегодня на селе появляются деньги, а дел по приведению в порядок обветшавшего жилья и инженерных коммуникаций там – непочатый край.

Бесконечное латание старых плоских кровель, которое Виктор Жидков называет пустой тратой денег, навело его на мысль о радикальном изменении подхода к решению этой больной проблемы. Зачем ставить латку, если через месяц – другой рядом придется делать еще одну? Лучше уж сделать шатровую крышу с использованием красивой и долговечной металлочерепицы и забыть о проблеме лет на 30.

Ну, а если делать шатровую крышу, так почему бы не сделать сразу и жилую мансарду, чтобы увеличить число квартир в доме? А если дом всего лишь двух или трехэтажный, то заодно можно и добавить 1-2 этажа, укрепить фундаменты, заменить некоторые конструкции, утеплить дом, изменить планировку существующих квартир и выбросить все прогнившие внутренние сети.

Так родилась многообещающая программа «Доступное жилье», которую поддержала администрация Дзержинского района Волгограда. Программа нацелена, прежде всего, на реновацию ветхого, устаревшего по всем показателям жилья, которого очень много на Ангарском поселке.

Поскольку концерн, в который входит ООО «Жилье будущего», сам проектирует и строит жилье, занимается риэлторской деятельностью, идеи Виктора Жидкова были поддержаны, и началась проработка вариантов модернизации конкретных объектов. В качестве первоочередных были выбраны два дома постройки 50-х годов, расположенных в обжитых микрорайонах недалеко от центра города.

Проработка проектов дала довольно любопытные результаты. В трехэтажном доме на ул. Жирновской, 2 сегодня 57 жилых комнат. После реконструкции дом вырастет еще на 2 этажа, и в нем появятся 60 полноценных квартир с лоджиями. При этом жилая площадь в доме увеличится с 920 до 2600 кв. метров. Затраты на его реконструкцию составят 16 млн рублей и окупятся за 2 года. Дополнительную жилую площадь можно реализовать по 9 тыс рублей за кв. метр, что даже дешевле, чем на вторичном рынке жилья.

Реконструкция другого дома на ул. Ангарской, 55 обойдется еще дешевле – около 6 млн рублей и даст практически такие же результаты. Использование современных материалов и строительных технологий обеспечит улучшение всех потребительских свойств жилья в этих домах и снизит теплопотери до 60%.

Как считает Виктор Жидков, найти деньги для подобной реконструкции – не проблема. Часть могут дать заинтересованные в улучшении жилищных условий жильцы этих домов, часть – муниципалитет, недостающие можно взять в банке.

Директор ООО «Жилье будущего» уверен, что новая городская администрация обязательно займется модернизацией ветхого жилья в соответствии с Правительственной программой. Есть планы по проведению в 2004 году реконструкции в Волгограде 5 старых домов. Виктор Жидков надеется, что предложенные его фирмой к реконструкции здания войдут в их число.