Консенсус по условиям аренды волгоградской недвижимости достигнут

21 ноября состоялось городское собрание деловых людей, созванное по инициативе ассоциаций предпринимателей Дзержинского, Красноармейского и Кировского районов, на котором присутствовали вице-мэр Андрей Доронин и руководитель департамента потребительского рынка администрации Волгограда Александр Новиков. Участники форума приняли решение о необходимости создания согласительной комиссии для выработки взвешенной позиции по вопросу аренды. К аналогичному решению пришли депутаты горсовета и представители мэрии. Были созданы две согласительные комиссии, которые работали в течение нескольких дней, включая два выходных дня, и пришли к сходному выводу: предложения администрации о повышении ставок арендной платы, в среднем, вдвое (а по такому социально значимому направлению деятельности, как торговля хлебом, аж в 10 раз) и о сдаче помещений в аренду на основе проведения конкурсов неприемлемы. Это мнение, поддержанное 24 ноября членами профильных комитетов горсовета, легло в основу нового проекта постановления горсовета, за которое депутаты проголосовали 27 ноября. Итак, что же “выпало” после долгих и трудных поисков компромисса в “сухой осадок”?

Горсовет принял постановление “О внесении изменений и дополнений в методику определения арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда Волгограда”. В соответствии с ним претерпели некоторые изменения коэффициенты по видам деятельности, используемые для определения ставок арендных платежей. Так, для закусочных и кафе, реализующих спиртные напитки, этот показатель повысился с 1,2 до 2,0, для косметических салонов – с 0,8 до 1,2, для специализированной торговли хлебом и молоком без права сдачи помещений в субаренду – с 0,1 до 0,2. При этом на прежнем уровне остались коэффициенты для важнейших направлений деятельности: производства товаров народного потребления и связи – 1,2; для розничной торговли потребительскими и продовольственными товарами и аптек – 1,3; для бытового обслуживания (включая ремонт и изготовление швейных изделий, химчистку, стирку, фотоуслуги, прокат и др.) – 0,3. Кроме того, изменилась базовая величина стоимости строительства 1 квадратного метра – расчетный показатель, используемый для определения ставок арендной платы. Его приняли на 2004 год в размере 6990 рублей без учета НДС. Подверглись также некоторой корректировке коэффициенты внутрирайонного и межрайонного зонирования (благодаря этому по Центральному району среднее увеличение ставки арендной платы оказалось ниже, чем в целом по городу, составив 1,52 раза).

В результате средняя арендная плата по Волгограду возрастет в 2004 году, по сравнению с 2003 годом, в 1,78 раза (а не в 2 раза, как мэрия предлагала первоначально) и составит 638,5 руб. в год за квадратный метр. Приводим данные о размере арендных платежей за квадратный метр в 2004 году по отдельным видам деятельности (в среднем по городу, поскольку в разных районах эти показатели разнятся): производство товаров народного потребления, общественное питание, связь, медицинская деятельность – 753,8 руб. (рост в 1,74 раза); розничная торговля потребительскими и продовольственными товарами – 788,6 руб. (рост так же в 1,74 раза); бытовое обслуживание (ремонт и изготовление швейных изделий, химчистка, стирка, фотоуслуги, прокат) – 214,6 руб. (рост так же в 1,74 раза); специализированная торговля хлебом и молоком – 130,9 руб. (рост в 3,48 раза); банковская деятельность, обмен валюты, игорный бизнес, ночные клубы, казино – 3309,8 руб. (рост в 1,74 раза).

Для городского бюджета итог всех названных перемен ожидается в 2004 году такой: за счет повышения величины базовой ставки стоимости строительства 1 квадратного метра предполагается дополнительно получить средств на сумму 33,6 млн. руб., за счет корректировки коэффициентов внутрирайонного зонирования и видов деятельности – еще 11,5 млн. руб. и за счет изменения коэффициента межрайонного зонирования – 106,9 млн. руб., а всего – 152,0 млн. руб., вместо 250 млн. руб., которые предполагалось получить по первоначальному проекту, предложенному мэрией.

– Достигнут компромисс путем взаимных уступок. Результат не такой, какого мы желали, и не такой, к какому стремилась администрация, – так прокомментировал выработанное соглашение накануне решающего голосования депутатов горсовета Борис Благославов, член правления волгоградского отделения общественной организации предпринимателей “Опора России”, участвовавший в работе согласительной комиссии.

В большей степени чаяния предпринимателей были учтены при принятии в тот же день горсоветом другого постановления: “О внесении изменений и дополнений в постановление горсовета от 15.12.2000 года № 21/297 “О принятии положения о порядке предоставления в пользование и изъятия муниципального недвижимого имущества””. Из его текста была исключена предложенная мэрией новация: о предоставлении недвижимости на конкурсной основе. За арендаторами было признано право не позднее чем за месяц до истечения срока действия договора аренды подать в департамент муниципального имущества заявление о предоставлении объекта недвижимости на новый срок целевым назначением. При этом в качестве условий положительного решения этого вопроса в постановлении названы: добросовестное исполнение арендатором обязанностей по договору аренды и письменное согласие на выполнение инвестиционных и (или) дополнительных обязательств. Прозвучавшее на заседании горсовета 27 декабря предложение представителя предпринимателей об ограничении этих дополнительных обязательств суммой, равной 10 % от величины арендной платы, не нашло отражения в тексте постановления, однако на словах было заявлено о возможности в будущем вернуться к этому вопросу путем принятия соответствующей поправки.

Итак, интересы предпринимателей удалось защитить, хотя бы в какой-то мере. Видную роль в этом сыграли районные ассоциации деловых людей, поэтому можно ожидать роста их авторитета. Небезынтересно и небесполезно вспомнить о том, как происходило обсуждение вопроса, какие аргументы звучали.

– Проблема, которая поднимается сегодня, не нова, – отметил, открывая 21 ноября собрание деловых людей, Петр Беляков, исполнительный директор ассоциации предпринимателей Дзержинского района. – Она поднимается ежегодно. Но в этом году она особенно остро задела каждого. Предприниматели получили письма за подписью руководителя департамента муниципального имущества Александра Валюшкина о том, что в конце года в связи с истечением срока действия договоров об аренде должны в течение пяти дней освободить муниципальные помещения. Мы обратились к Валюшкину, и тот откровенно сказал, что это только начало, потому что ситуация в городе сложная: наступает зима, много долгов, денег нет, их надо где-то искать. Один из резервов – повышение ставок арендной платы. Он сказал нам: “В два, в три, в четыре раза повысится плата”. Это, пожалуй, и стало причиной обострения ситуации. Люди начали считать, сколько денег было вложено в арендованные помещения, сколько средств будет выброшено в трубу. Ведь теперь эти помещения могут быть выставлены на торги, могут быть проданы. Много разговоров идет о засилье московского бизнеса, все боятся, что теперь оно усилится еще больше.

Таким образом, в своем выступлении Петр Беляков обозначил многие “болевые точки” и проблемы, так или иначе связанные с вопросом о повышении арендных ставок. Многие, но не все. Потому что есть еще иная “сторона медали”, другая правда, которую озвучил на собрании предпринимателей вице-мэр Андрей Доронин:

– Мы провели анализ цен, существующих на вторичном рынке аренды недвижимого имущества и рынке, на котором сдает недвижимость департамент муниципального имущества, и, честно говоря, поразились дисбалансу. В среднем ставка арендной платы за пользование государственным и муниципальным имуществом по городу Волгограду за 2003 год составляет 357 рублей за квадратный метр в год. А если взять аренду по коммерческой недвижимости (мы провели мониторинг, у меня есть данные оценочных фирм, причем это независимая оценка, мы ничего не заказывали), то разница будет от 10 до 30 раз. По Центральному району ставка за хорошие помещения до 12 тысяч доходит, а в среднем составляет по торговой отрасли около 6 тысяч. Поэтому мы задались вопросом: почему мы должны терять? Ведь не секрет, что многие арендованные помещения сдаются в субаренду, доход от них идет предпринимателям, которые по неизвестно каким причинам получили большие магазины. Город – тоже предприятие, может быть, специфическое, слабенькое из-за множества социальных проблем, но все-таки предприятие. Мы должны умело управлять недвижимостью, которая у нас есть,не для какого-то узкого круга людей, а для тех бюджетников, которым мы не можем заплатить зарплату. Область посадила на голодный паек: около 60 % консолидированного бюджета дает Волгоград, а область нам отпустила только 17 %. Дефицит бюджета составляет более 3 миллиардов, а это зарплата, “коммуналка”, тепло для горожан, которое мы не можем дать в полном объеме.

Были названы цифры, показывающие, насколько администрация города предполагает повысить годовые ставки арендной платы за квадратный метр площади помещений (все данные – по Центральному району, по другим районам аналогичные цифры были процентов на 30 ниже): для предприятий бытового обслуживания населения (мастерских по ремонту одежды, обуви, телерадиоаппаратуры, химчисток, пунктов проката и т. п.) – с 255 до 662 руб., для парикмахерских – с 832 до 1621 руб., для косметических салонов – с 832 до 1945 руб., для аптек – с 255 до 397 руб., для предприятий, производящих продукты питания, – с 854 до 1300 руб., для предприятий общественного питания – с 900 до 1400 руб., для строительных организаций – с 900 до 2300 руб., для предприятий, торгующих в розницу потребительскими и продовольственными товарами, – с 977 до 1500 руб., для адвокатских контор – с 1300 до 2100 руб., для организаций оптовой торговли – с 1700 до 2600 руб., для гостиниц и ресторанов – с 2100 до 3300 руб., для банков – с 4000 до 6300 руб. Фактически расходы на аренду могли оказаться для волгоградских предпринимателей еще более высокими, потому что администрация предложила предоставлять на конкурсной основе “инвестиционно-привлекательные объекты и помещения”. Таковыми мэрия считала возможным признать помещения площадью свыше 200 квадратных метров, расположенные на первых и вторых этажах зданий, а по Центральному району – свыше 50 квадратных метров. Интересы арендаторов, вложивших средства в улучшение арендуемых помещений, предполагалось учесть следующим образом: возложить на победившего в конкурсе обязанность возместить бывшему арендатору произведенные им документально подтвержденные инвестиции, за вычетом износа.

В виде обоснования тезиса о том, что новые ставки не будут непосильными, Андрей Доронин привел данные о средней арендной ставке за квадратный метр недвижимости в соседних крупных городах: в Нижнем Новгороде – 600 руб., в Ростове-на-Дону – 776, в Астрахани – 320 руб., в Самаре – 410 руб., в Саратове – 758 руб., в Воронеже – 604 руб.

Завязалась горячая дискуссия. Хозяйка швейной фирмы “Полипласт” из Дзержинского района Татьяна Кривозуб доказывала нереальность намеченных ставок на примере своего предприятия:

– До 2001 года мы размещались на одной половине подвала в доме на улице Республиканской, затем заняли и другую, чтобы избавиться от нежелательных “соседей” – бомжей и наркоманов. Теперь мы должны платить за аренду в 2,5 раза больше. Я уже сейчас отдаю за аренду недопустимо много – 8 тысяч в месяц, я на издыхании работаю, я не могу людям достойную зарплату платить, я заниматься ремонтом не могу, я развиваться не могу! Мы “уменьшимся”, откажемся от 200 квадратных метров, но туда другой арендатор не придет, потому что в соседних домах подвалы стоят свободные, никому не нужные. Зато 30 наших женщин будут вынуждены работать в 2 смены и в 12 часов ночи, в кромешной тьме возвращаться домой.

Татьяне Кривозуб вторили многие другие предприниматели, дело доходило и до женских слез. Правда, было больше эмоциональных всплесков, чем конкретики. Так, Татьяна Кривозуб ответила отказом на предложение вице-мэра сообщить месячный фонд зарплаты своих работниц. Что, впрочем, вполне понятно, поскольку общеизвестна повсеместная практика: в ведомости пишется одно, а на руки выдается совсем другое.

На собравшихся произвели впечатление емкие слова Валерия Карпова, владельца мебельной фирмы “Братья Карповы”:

– Говоришь по-русски – живи по-русски. А жить по-русски значит: живи сам и давай жить другим. Я призываю мэрию к мудрости и взвешенности.

Сказанное многими подытожил Борис Благославов, член правления волгоградского отделения организации предпринимателей “Опора России”:

– У меня по волгоградским меркам среднее предприятие. Я применяю новые ставки к себе и вижу: выживу. Но развиваться не смогу. А для многих малых предпринимателей повышение в 1,5 раза – уже банкротство. Беспокоит и другое: ко мне уже приходили шустрые мальчики из Москвы, говорили: “Будут аукционы”. Я уже знаю, кто придет после меня. Инвестиции нужны, но пусть берут “чистое поле”, а не выживают наших предпринимателей.

На этот раз оппонентам, слава Богу, хватило здравого смысла для того, чтобы достигнуть консенсуса и прийти к очень трудному компромиссу. Хочется надеяться на то, что и в будущем власть будет договариваться с бизнесом.