Можно ли новое жилье сделать доступным для рядовых волгоградцев?

В дискуссии приняли участие и высказали компетентные суждения профессионалы: заместитель директора по перспективному развитию ОАО «Волгоградский завод ЖБИ-1» Сергей Емельянов, заместитель главного архитектора области Михаил Норкин, генеральный директор ЗАО «Юниж-строй» Юрий Корольков и другие.

Хотя общий, удовлетворяющий всех ответ на вопрос, вынесенный в заголовок, им найти не удалось, все же в ходе достаточно откровенного обмена мнениями удалось прояснить ситуацию на строительном рынке и очертить круг существующих на нем проблем.

По мнению заместителя главного архитектора области и главного государственного строительного инспектора Михаила Норкина, новые законодательные акты – Градостроительный, Жилищный кодексы и основанные на них федеральные законы, в частности, «О долевом участии в строительстве», – направлены на освобождение инвесторов от излишней опеки со стороны государства, чиновника. Сокращение числа контролирующих инстанций и более четкое распределение их функций позволяет усилить приток инвестиций, считает он.

Новые законодательные акты усиливают защиту интересов инвесторов, отметил Михаил Норкин. Так, закон «О долевом участии в строительстве» запрещает застройщикам и заказчикам рекламировать свои проекты до получения разрешения на строительство. Для нарушителей предусмотрены серьезные санкции: для начала – штраф в размере до 400 тысяч рублей, а при повторном нарушении организация может быть лишена лицензии на право выполнения строительных работ. Важной новацией Жилищного кодекса является содержащееся в нем требование о том, чтобы земельные участки под жилищное строительство предоставлялись исключительно на конкурсной основе.

Нововведения приветствовал заместитель директора по перспективному развитию ОАО «Волгоградский завод ЖБИ-1» Сергей Емельянов, высказавший мнение о том, что получение земельных участков через конкурс обеспечит «прозрачность» процесса и равные условия для всех. Только сначала эти участки должны быть правильно сформированы, к ним необходимо подвести инженерные коммуникации или хотя бы создать условия для этого.

Сергея Емельянова поддержал Михаил Норкин, рассказавший о существующей в Москве практике предоставления земельных участков под жилищное строительство. Оказывается, в столице муниципалитет обеспечивает на отводимых под строительство землях снос существующего частного сектора и переселение его жителей, подводит инженерные коммуникации. Когда площадка готова, для застройщиков объявляется конкурс, и те с удовольствием участвуют в нем, избавленные от бремени забот с подготовкой территории. А город, продавая участок, с лихвой возвращает затраченные деньги. Вот только пока для мэрии Волгограда невозможно по примеру москвичей направлять $3-4 миллиона на обустройство площадки будущего микрорайона, «но двигаться к этому надо».

Когда речь зашла о том, как дать людям возможность приобретать недорогое, доступное жилье, Михаил Норкин напомнил об обсуждении в 2000 году волгоградскими архитекторами идеи строительства так называемых «народных домов». Тогда возобладало мнение о том, что «народный дом» для бедных, или новые трущобы – это неправильно, муниципалитет должен ориентироваться не на тот маленький достаток, который есть у человека, а помогать людям строить нормальное жилье. Но в принципе, считает Михаил Норкин, «сейчас есть масса технологий, которые позволяют удешевлять строительство, не ухудшая его качество: это и монолитное домостроение, и каркасные жилые дома». И ныне возводимое в Волгограде жилье, по его мнению, также может продаваться по значительно более низким ценам: по 10 тысяч рублей за кв. метр вместо 18-20 тысяч.

– Очень большие прибыли получают строительные организации, это не секрет, – подчеркнул господин Норкин. – Прибыль у строителей – 100-150%.

Категорическое несогласие с Михаилом Норкиным выразили генеральный директор ЗАО «Юниж-строй» Юрий Корольков и заместитель директора по перспективному развитию ОАО «Волгоградский завод ЖБИ-1» Сергей Емельянов. Первый напомнил о дефолте 1998 года, когда «мы все были банкротами», и заявил о том, что происходившие с тех пор повышения цен на жилье – это «попытки догнать убежавшие тогда цены на материалы». При этом он признал, что «сейчас мы уже на грани покупательской способности населения». Вот только определить нижний приемлемый уровень цены на жилье очень непросто. Юрий Корольков задал вопрос журналистам: а какую цену кв. метра можно было бы считать социальной, приемлемой для бедных? Помявшись, журналисты признали, что не могут назвать определенной цифры. Господин Корольков сделал вывод:

– Сегодня никто не может этот предел определить! 10 или 15 тысяч за кв. метр – это те цены, которые далеко ушли за пределы возможностей большинства населения города.

А Сергей Емельянов сообщил о том, что в 2004 году металл подорожал на 42%, а ГСМ – на 23%, в этом году цены на цемент поднялись на 50%, с 1 августа железнодорожные тарифы на перевозку грузов повысились на 32% и на 13% подорожала солярка. В результате последних повышений цен себестоимость жилья выросла для строителей на 15%, а они вынуждены повышать свои цены постепенно, «максимум на 2,5-3%, чтобы не отпугнуть того инвестора, который еще имеет что-то в кармане». В этом году рост цен на жилье ожидается в размере 12%, то есть на уровне инфляции. Господин Емельянов признал тот факт, что сегодня 77% учителей и врачей не имеют возможность получить в банке под свою официальную зарплату кредит в размере хотя бы 100 тысяч рублей.

Заместитель управляющего волгоградского филиала банка «Возрождение» Марина Толстопятая указала на имеющуюся для лиц с невысокими доходами альтернативу: чтобы соблюсти банковские требования по уровню ежемесячного дохода такой заемщик может привлечь неограниченное число так называемых созаемщиков – родственников и друзей, разделяющих с ним ответственность за исправное погашение кредита, но не получающих права на приобретаемое жилье. Об аналогичной возможности, представляемой заемщикам по программе «Молодая семья», сообщил и начальник отдела кредитования частных лиц волгоградского отделения Сбербанка № 8621 Алексей Сарычев. По его словам, молодым семьям достаточно сразу внести только 10% от стоимости квартиры (вместо 30%, как в общем случае), чтобы справить новоселье.

Резонным можно считать мнение Михаила Норкина о том, что строительство жилья должно быть трех видов. Во-первых, необходимо бесплатное жилье для нуждающихся с низкими доходами за счет государства или муниципалитетов, «потому что никакой человек с доходом меньше 10 тысяч в месяц не сможет погасить кредиты». Во-вторых, жилье должно строиться по ипотечным кредитным программам – для семей с доходами размере 20-30 тысяч рублей в месяц. И в третьих, всегда будет востребовано элитное жилье по цене от 20 тысяч рублей за кв. метр. С этим никто спорить не стал.

Другое мнение Михаила Норкина – о том, что сразу найдутся подрядчики на строительство социального жилья по цене 10 тысяч за кв. метр, как только муниципалитетом будет объявлен соответствующий конкурс, – вызвало возражения. Представлявший завод ЖБИ-1 Сергей Емельянов заявил:

– Это возможно лишь в том случае, если речь идет о доме без инженерных сетей, для которого выбрали окна попроще, сантехнику самую дешевую, обои саратовского завода, лампочки ереванского производства.

А Юрий Корольков привел свои расчеты: для строительства 1 кв. метра жилья одного только железобетона требуется на 5 тысяч рублей – и это еще без стоимости доставки его на стройплощадку. Плюс стоимость монтажа, отделки, инженерных сетей. В результате, «если 13-15 тысяч рублей получится – слава Богу».

И все-таки «под занавес» прозвучало мнение, не вызвавшее возражений: Михаил Норкин сказал о том, что все должны действовать в направлении удешевления жилья: и муниципалитеты, облегчая жизнь застройщикам, и застройщики, не взвинчивая цены на жилье. Такое не слишком конкретное, «общепримиряющее» суждение и подытожило дискуссию.

Олег МАМОНТОВ

В дискуссии приняли участие и высказали компетентные суждения профессионалы: заместитель директора по перспективному развитию ОАО «Волгоградский завод ЖБИ-1» Сергей Емельянов, заместитель главного архитектора области Михаил Норкин, генеральный директор ЗАО «Юниж-строй» Юрий Корольков и другие.

Хотя общий, удовлетворяющий всех ответ на вопрос, вынесенный в заголовок, им найти не удалось, все же в ходе достаточно откровенного обмена мнениями удалось прояснить ситуацию на строительном рынке и очертить круг существующих на нем проблем.

По мнению заместителя главного архитектора области и главного государственного строительного инспектора Михаила Норкина, новые законодательные акты – Градостроительный, Жилищный кодексы и основанные на них федеральные законы, в частности, «О долевом участии в строительстве», – направлены на освобождение инвесторов от излишней опеки со стороны государства, чиновника. Сокращение числа контролирующих инстанций и более четкое распределение их функций позволяет усилить приток инвестиций, считает он.

Новые законодательные акты усиливают защиту интересов инвесторов, отметил Михаил Норкин. Так, закон «О долевом участии в строительстве» запрещает застройщикам и заказчикам рекламировать свои проекты до получения разрешения на строительство. Для нарушителей предусмотрены серьезные санкции: для начала – штраф в размере до 400 тысяч рублей, а при повторном нарушении организация может быть лишена лицензии на право выполнения строительных работ. Важной новацией Жилищного кодекса является содержащееся в нем требование о том, чтобы земельные участки под жилищное строительство предоставлялись исключительно на конкурсной основе.

Нововведения приветствовал заместитель директора по перспективному развитию ОАО «Волгоградский завод ЖБИ-1» Сергей Емельянов, высказавший мнение о том, что получение земельных участков через конкурс обеспечит «прозрачность» процесса и равные условия для всех. Только сначала эти участки должны быть правильно сформированы, к ним необходимо подвести инженерные коммуникации или хотя бы создать условия для этого.

Сергея Емельянова поддержал Михаил Норкин, рассказавший о существующей в Москве практике предоставления земельных участков под жилищное строительство. Оказывается, в столице муниципалитет обеспечивает на отводимых под строительство землях снос существующего частного сектора и переселение его жителей, подводит инженерные коммуникации. Когда площадка готова, для застройщиков объявляется конкурс, и те с удовольствием участвуют в нем, избавленные от бремени забот с подготовкой территории. А город, продавая участок, с лихвой возвращает затраченные деньги. Вот только пока для мэрии Волгограда невозможно по примеру москвичей направлять $3-4 миллиона на обустройство площадки будущего микрорайона, «но двигаться к этому надо».

Когда речь зашла о том, как дать людям возможность приобретать недорогое, доступное жилье, Михаил Норкин напомнил об обсуждении в 2000 году волгоградскими архитекторами идеи строительства так называемых «народных домов». Тогда возобладало мнение о том, что «народный дом» для бедных, или новые трущобы – это неправильно, муниципалитет должен ориентироваться не на тот маленький достаток, который есть у человека, а помогать людям строить нормальное жилье. Но в принципе, считает Михаил Норкин, «сейчас есть масса технологий, которые позволяют удешевлять строительство, не ухудшая его качество: это и монолитное домостроение, и каркасные жилые дома». И ныне возводимое в Волгограде жилье, по его мнению, также может продаваться по значительно более низким ценам: по 10 тысяч рублей за кв. метр вместо 18-20 тысяч.

– Очень большие прибыли получают строительные организации, это не секрет, – подчеркнул господин Норкин. – Прибыль у строителей – 100-150%.

Категорическое несогласие с Михаилом Норкиным выразили генеральный директор ЗАО «Юниж-строй» Юрий Корольков и заместитель директора по перспективному развитию ОАО «Волгоградский завод ЖБИ-1» Сергей Емельянов. Первый напомнил о дефолте 1998 года, когда «мы все были банкротами», и заявил о том, что происходившие с тех пор повышения цен на жилье – это «попытки догнать убежавшие тогда цены на материалы». При этом он признал, что «сейчас мы уже на грани покупательской способности населения». Вот только определить нижний приемлемый уровень цены на жилье очень непросто. Юрий Корольков задал вопрос журналистам: а какую цену кв. метра можно было бы считать социальной, приемлемой для бедных? Помявшись, журналисты признали, что не могут назвать определенной цифры. Господин Корольков сделал вывод:

– Сегодня никто не может этот предел определить! 10 или 15 тысяч за кв. метр – это те цены, которые далеко ушли за пределы возможностей большинства населения города.

А Сергей Емельянов сообщил о том, что в 2004 году металл подорожал на 42%, а ГСМ – на 23%, в этом году цены на цемент поднялись на 50%, с 1 августа железнодорожные тарифы на перевозку грузов повысились на 32% и на 13% подорожала солярка. В результате последних повышений цен себестоимость жилья выросла для строителей на 15%, а они вынуждены повышать свои цены постепенно, «максимум на 2,5-3%, чтобы не отпугнуть того инвестора, который еще имеет что-то в кармане». В этом году рост цен на жилье ожидается в размере 12%, то есть на уровне инфляции. Господин Емельянов признал тот факт, что сегодня 77% учителей и врачей не имеют возможность получить в банке под свою официальную зарплату кредит в размере хотя бы 100 тысяч рублей.

Заместитель управляющего волгоградского филиала банка «Возрождение» Марина Толстопятая указала на имеющуюся для лиц с невысокими доходами альтернативу: чтобы соблюсти банковские требования по уровню ежемесячного дохода такой заемщик может привлечь неограниченное число так называемых созаемщиков – родственников и друзей, разделяющих с ним ответственность за исправное погашение кредита, но не получающих права на приобретаемое жилье. Об аналогичной возможности, представляемой заемщикам по программе «Молодая семья», сообщил и начальник отдела кредитования частных лиц волгоградского отделения Сбербанка № 8621 Алексей Сарычев. По его словам, молодым семьям достаточно сразу внести только 10% от стоимости квартиры (вместо 30%, как в общем случае), чтобы справить новоселье.

Резонным можно считать мнение Михаила Норкина о том, что строительство жилья должно быть трех видов. Во-первых, необходимо бесплатное жилье для нуждающихся с низкими доходами за счет государства или муниципалитетов, «потому что никакой человек с доходом меньше 10 тысяч в месяц не сможет погасить кредиты». Во-вторых, жилье должно строиться по ипотечным кредитным программам – для семей с доходами размере 20-30 тысяч рублей в месяц. И в третьих, всегда будет востребовано элитное жилье по цене от 20 тысяч рублей за кв. метр. С этим никто спорить не стал.

Другое мнение Михаила Норкина – о том, что сразу найдутся подрядчики на строительство социального жилья по цене 10 тысяч за кв. метр, как только муниципалитетом будет объявлен соответствующий конкурс, – вызвало возражения. Представлявший завод ЖБИ-1 Сергей Емельянов заявил:

– Это возможно лишь в том случае, если речь идет о доме без инженерных сетей, для которого выбрали окна попроще, сантехнику самую дешевую, обои саратовского завода, лампочки ереванского производства.

А Юрий Корольков привел свои расчеты: для строительства 1 кв. метра жилья одного только железобетона требуется на 5 тысяч рублей – и это еще без стоимости доставки его на стройплощадку. Плюс стоимость монтажа, отделки, инженерных сетей. В результате, «если 13-15 тысяч рублей получится – слава Богу».

И все-таки «под занавес» прозвучало мнение, не вызвавшее возражений: Михаил Норкин сказал о том, что все должны действовать в направлении удешевления жилья: и муниципалитеты, облегчая жизнь застройщикам, и застройщики, не взвинчивая цены на жилье. Такое не слишком конкретное, «общепримиряющее» суждение и подытожило дискуссию.